Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce od lat kojarzy się z miliardowymi transakcjami funduszy i portfelami liczonymi w tysiącach lokali. Coraz częściej pojawia się jednak pytanie, czy w tym środowisku jest też miejsce dla inwestora, który dysponuje nie kilkuset milionami, a kilkuset tysiącami złotych. Dane i praktyka rynkowa pokazują, że odpowiedź brzmi: tak, choć droga do tego wciąż nie jest oczywista.
Rynek wciąż jest niszą, ale rośnie w rekordowym tempie
Zasoby gotowych mieszkań w formule PRS przekroczyły w Polsce 25 tys. lokali, a prognozy wskazują na 36–38 tys. do końca 2027 roku. To dynamiczny wzrost, ale w skali całego rynku mieszkaniowego – przekraczającego 15 mln lokali – sektor PRS wciąż pozostaje ułamkiem procenta. Nawet w Warszawie, centrum kapitału instytucjonalnego, udział funduszy w zasobie mieszkaniowym oscyluje wokół 0,25 proc. Rynek nie jest więc zamknięty – jest po prostu bardzo młody, a to oznacza przestrzeń do wejścia dla nowych typów kapitału.
Trzy ścieżki, którymi może pójść inwestor indywidualny
Pierwsza to najem instytucjonalny prowadzony przez własną działalność gospodarczą – narzędzie prawne pierwotnie kojarzone z funduszami, ale formalnie dostępne dla każdego przedsiębiorcy wynajmującego lokale. Daje ono realne korzyści (m.in. brak obowiązku wskazania lokalu zastępczego, szybsza ścieżka odzyskania mieszkania), ale cała odpowiedzialność operacyjna – od weryfikacji najemcy po serwis techniczny – pozostaje po stronie właściciela.
Druga ścieżka to platformy crowdfundingowe, umożliwiające wejście w nieruchomości od kilku tysięcy złotych. Mechanizm jest prosty, ale wiąże się z ryzykiem trudnym do oszacowania bez specjalistycznej wiedzy – i wymaga od inwestora samodzielnej, aktywnej analizy każdej oferty.
Trzecia to zagraniczne REIT-y i fundusze ETF oparte na nieruchomościach – dają ekspozycję na rynek najmu bez zakupu konkretnego mieszkania, ale nie na polski PRS bezpośrednio, tylko na rynek zachodnioeuropejski lub globalny.
Brakujące ogniwo: własność bez drugiego etatu
Wspólny mianownik wszystkich trzech ścieżek to kompromis: albo pełna kontrola i pełna odpowiedzialność operacyjna, albo wygoda bez realnej własności konkretnej nieruchomości. Polska wciąż nie ma własnego REIT-u mieszkaniowego, który – tak jak w Niemczech czy Francji – pozwalałby drobnemu inwestorowi kupić „kawałek" profesjonalnie zarządzanego portfela z regularną dywidendą.
To właśnie tę lukę adresuje model PRS360. Inwestor kupuje konkretny lokal na własność – aktem notarialnym, z wpisem do księgi wieczystej – i odbiera go w pełni wykończony i wyposażony, gotowy do najmu od pierwszego dnia, bez remontów i urządzania. Całą stronę operacyjną: przygotowanie mieszkania, weryfikację najemców, serwis i bieżące zarządzanie, przejmuje operator. Efekt to połączenie tego, czego brakuje w pozostałych trzech ścieżkach: realnej własności nieruchomości bez konieczności prowadzenia działalności wynajmu na własną rękę.
Demokratyzacja PRS w Polsce to proces, nie gotowy fakt. Narzędzia prawne i rynkowe pozwalające wejść do sektora już istnieją – pytanie, które model odpowiada na potrzeby konkretnego inwestora, pozostaje otwarte i indywidualne.
Porozmawiaj z doradcą PRS360 — odpowiemy na każde pytanie dotyczące modelu i inwestycji.